В 1991 году, когда была разрешена приватизация, то есть передача государственного (или муниципального) жилья в собственность граждан, все мы разделились на собственников и нанимателей жилья. Процедура приватизации квартир не сильно отразилась на квартплате тех и других. Обе категории в равной степени оплачивали потребляемые коммунальные услуги, то есть платили за предоставляемое тепло, воду, электричество. В сумму квартплаты входили также оплата текущего ремонта, содержание и обслуживание общего имущества дома. Жилой фонд находится на балансе муниципального образования в лице коммунальных предприятий, которым мы и перечисляем ежемесячную квартплату. Справедливости ради следует отметить, что не все оплачивают квартплату регулярно и в полном объеме. Некоторые умудрялись накапливать долги за год и более. Это не лучшим образом сказывается на работе тех самых коммунальных предприятий, которые мы сами же и ругаем за качество предоставляемых услуг.

Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ (первого марта 2005 г.) нас всех стали готовить к тому, что в ближайшем будущем мы должны начать управлять своими домами самостоятельно, или придет некий дядя в лице коммерческой управляющей компании и возьмет все обязанности по уходу за нашим жильем на себя. Но при этом мы должны будем оплатить его услуги из собственного кармана плюс к оплате за потребляемое тепло, воду и электроэнергию. Более детально этот процесс нам никто не описал. Поэтому большинство жителей уповает пока на авось и на то, куда кривая выведет.

Владельцев собственных, отдельных домов процесс реформирования ЖКХ касается меньше, поскольку они и до реформы все вопросы по содержанию собственного жилья решали самостоятельно: когда ремонтировать радиаторы отопления, когда восстанавливать кровлю или ставить забор вокруг дома. Решается этот вопрос просто: есть средства - будет новая крыша. Нет средств - поживем еще немного под старой.

Этими вопросами теперь придется заниматься и собственникам жилья в многоквартирном доме. То есть содержанием общего имущества своего дома. Собственники жилья, кото- рые не хотят либо не могут сами заниматься своим домом, могут избрать управляющую компанию. Если они не определятся с формой управления своим домом или не выберут управляющую компанию, то местные власти обязаны передать дом под управление коммерческой управляющей компании. Государство однозначно сказало: собственник жилья должен сам отвечать за свою собственность и нести бремя ответственности. Уход от решения данного вопроса ничего не изменит. Если вы сами не определитесь с управлением дома, то вам так или иначе навяжут управляющую компанию либо иной способ управления.

Первый шаг, ко-торый необходимо предпринять всем собственникам квартир, - это устроить общее собрание собственников жилья вашего дома, чтобы выбрать способ управления домом (п.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ). Только на таком собрании (не на лавочке у подъезда) можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать ваш дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все это придется платить.

Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50 процентов собственников квартир, владеющих не менее чем 50-ю процентами общей площади жилых помещений. Если в вашем доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету, представители муниципалитета должны присутствовать на вашем собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.

На собрании должно быть принято решение о выборе одного из трех способов управления домом (п.2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);

3) управление посредством управляющей компании (УК).

Если решение о способе управления домом принято, то те, кто не участвовал в собрании или присутствовал, но проголосо- вал против принятого решения, обязаны подчиниться данному решению. Так что не игнорируйте собрание жильцов в надежде, что его решение не повлияет на вашу дальнейшую жизнь. Участвуйте и голосуйте, иначе вы будете вынуждены расплачиваться за чужие решения. На раздумья осталось не так уж много времени: до первого января 2007 года вы должны будете предоставить в органы местной исполнительной власти протоколы ведения общего собрания собственников и результаты голосования. При необходимости администрация муниципального образования готова помочь активным жителям в проведении собрания и предоставить место для его проведения.

Теперь рассмотрим некоторые нюансы форм управления домами.

Непосредственное управление

собственниками помещения.

На общем собрании собственников жилья вашего дома был выбран способ непосредственного (личного) управления многоквартирным домом. Это значит, что каждый собственник жилья (квартиры) обязан будет заключать договоры на предоставление услуг с коммунальными предприятия- ми. В соответствии с договорами вы лично будете перечислять на соответствующие счета ежемесячную плату за предоставленные услуги. Долги соседа на вас никак не отразятся.

Но непосредственное управление вовсе не сводится к тому, чтобы каждый владелец (собственник) квартиры отвечал и обустраивал только свою жил-площадь. Кроме личного имущества (квартиры) в каждом доме имеется общее имущество   многоквартирного дома. А оно требует ухода и ремонта, если вы, конечно, хотите, чтобы всегда горели лампочки на лестничных площадках и подвалы вашего дома были очищены от мусора. То есть непосредственное управление собственников жилья не дает им права пускать обслуживание и содержание общего имущества на самотек, экономить на этой статье расходов или действовать единолично (п. 1 ст. 64 ЖК РФ). Тем более что дома эти будут постоянно контролировать такие организации, как Госпожнадзор, сан-эпидемстанция, жилищные комитеты и прочие.

Чтобы управляться со всем этим непростым хозяйст-вом, на общем собрании владельцев квартир подъ-езда или всего дома вы должны выбрать уполномоченное лицо (назовем его комендант или управдом), которое от имени всех жильцов будет заключать договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома (п. 3 ст. 164 ЖК РФ). Лучше, если у вас будет несколько кандидатур на роль коменданта (управдома) из числа соседей, которые уже зарекомендовали себя не столько на общественной работе, сколько на хозяйственной.

Вопрос оплаты работы управдома (коменданта) тоже решается на общем собрании собственников жилья. Но здесь не стоит забывать простую вещь: дешево - не значит хорошо. На первых порах комендант, может, и будет работать на голом энтузиазме, но придет время, когда и он задастся вопросом: «А почему я бегаю по всевозможным конторам, заключаю от имени соседей договоры (в то время когда они сидят на диване и смотрят телевизор), и все это за «спасибо»? Эффект от его работы будет выше, если она будет оплачиваться. Возможно, в помощь коменданту понадобится выбрать еще и бухгалтера, поскольку документации даже у собрания жильцов одного - двух подъездов будет немало.

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома могут быть разовыми, например, ремонт крыши. Комендант (управдом) найдет исполнителей работы, договорится с ними об оплате и вынесет этот вопрос на общее собрание. На нем вы решите, какую сумму обязан будет внести в общий котел каждый собственник жилья, включая и муниципальное.

Совсем другое дело - обслуживание общих тепло- или электросетей в доме или других коммуникаций. Работа эта не разовая, а постоянная и требует регулярной, то есть ежемесячной оплаты. Управ- дом от имени жильцов дома должен будет заключить договоры со специализированными организациями и оговорить с ними размеры оплаты услуг, сроки внесения оплаты и т.д. Всю эту информацию он донесет до жильцов, которые опять же на общем собрании решат, кто и сколько будет платить (например, исходя из квадратного метра жилья).

Еще одна статья расхода - уборка подъездов, замена лампочек и прочие мелочи. Эти вопросы вы можете решить на общем собрании, исходя из конкретных условий. Но это не единственные статьи расходов на содержание общего имущества. Их вам будет диктовать сама жизнь. Возможно, что в вашем доме живут мастера на все руки. В этом случае закон допускает, что собственники квартир распределят между собой обязанности по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, этим вы существенно сэкономите на обслуживании и содержании общего имущества дома.

Необходимо заметить, что злостные неплательщики найдутся всегда. На собрании соглашаются с размерами плате- жей, а как дело дойдет до самих капвложений, то сразу находятся какие-то отговорки. Приготовьтесь к тому, что из некоторых соседей деньги все-таки придется «выколачивать». Хотя делать это следует цивилизованно, через суд. Но здесь есть одно «но». Если, например, собственник квартиры отказался вносить свою долю платежей за обслуживание и ремонт общего имущества дома, оговоренных в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в Постановлении от 27 сентября 2003 года, этот долг вы можете потребовать с него через суд, поскольку оплачивать эту статью расходов - обязанность, а не право. Но если вы на собрании решили сделать в подъезде евроремонт, обзавестись консьержем в подъезде, а кто-то из жильцов отказался вносить свою долю за эти излишества, заставить их вы не сможете. Это дело добровольное и выходит за пределы вышеназванных «Правил и норм ...».

Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Кроме непосредственной функции управления многоквартирным домом и обеспечения наиболее выгодной членам ТСЖ эксплуатации всех систем вашего дома товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью и использовать общее имущество дома в интересах всех собственников (ст. 152 ЖК РФ). Например, ТСЖ может сдавать в аренду подвальные или иные помещения фирмам под офисы и магазины, а наружные стены дома и крыши - для размещения световой и прочей рекламы, установки антенн и др. Оно может даже строить дополнительные помещения. Полученные от хозяйственной деятельности средства могут быть использованы только на нужды товарищества (на ремонт дома, на создание резервного фонда оплаты коммунальных услуг и т.д.).

Товарищество будет считаться законным только после государственной регистрации. Для этого необходимо пройти несколько этапов.

Во-первых, провести общее собрание собственников жилья.

Во-вторых, принять устав ТСЖ. Устав должен максимально защищать права каждого жильца, поскольку ТСЖ и создается для того, чтобы качество жизни в вашем доме стало лучше, а квартплата - меньше.

В-третьих, избрать правление ТСЖ. В состав правления входят председатель, члены правления и члены ревизионной комиссии, которые будут раз в год или чаще (как вы запишете в уставе) проводить ревизию финансовой деятельности и представлять результаты проверки на общем собрании. Количество членов правления Жилищным кодексом не ограничено и определяется собранием собственников, но, как правило, по 1-2 человека от каждого подъезда. Избирают правление на срок, установленный уставом, но не более чем на два года.

Результаты голосования

Рейтинг: 0.0, Голоса: 0